Het blijft een veelgestelde vraag: is het fiscaal nog interessant om de privéwoning of een tweede verblijf via de vennootschap aan te kopen? In principe kan een vennootschap perfect een dergelijke investering doen, maar in de praktijk blijkt dat de aftrek van de bijhorende kosten niet vanzelfsprekend is.

Kosteloze terbeschikkingstelling = belastbaar voordeel van alle aard

Woon je als bedrijfsleider kosteloos in een woning van je vennootschap? Dan wordt dit beschouwd als een belastbaar voordeel van alle aard (VAA). Dit voordeel wordt forfaitair berekend volgens de formule: geïndexeerd KI x 100/60 x 2.

Is de woning gemeubileerd op kosten van de vennootschap, dan wordt het resultaat vermenigvuldigd met 5/3.

Voorbeeld

De vennootschap stelt je een woning ter beschikking met een geïndexeerd KI van € 1.000.

• Belastbaar voordeel indien de woning niet gemeubileerd is: € 1.000 × 100/60 × 2 = € 3.333,33
• Belastbaar voordeel indien de woning wel gemeubileerd is: € 3.333,33 × 5/3 = € 5.555,55

Op dit voordeel betaal je als bedrijfsleider personenbelasting en sociale bijdragen. De werkelijke fiscale kostprijs hangt dus af van je totale verloningspakket.

Zijn de kosten voor de vennootschap fiscaal aftrekbaar?

De terbeschikkingstelling van een (privé)woning wordt beschouwd als een vorm van verloning voor de bedrijfsleider. De fiscale wetgeving bepaalt uitdrukkelijk dat bedrijfsleidersbezoldigingen voor de vennootschap beroepskosten vormen. Maar of deze kosten ook fiscaal aftrekbaar zijn, is een kwestie waarover reeds veel is gezegd en geschreven. Vooral bij bezoldigingen in natura – zoals een woning – is de aftrekbaarheid niet vanzelfsprekend, vermits die doorgaans voordelig worden belast in hoofde van de bedrijfsleider.

In het verleden werd wel eens voorgehouden dat wanneer het voordeel op een fiscale fiche wordt vermeld (waardoor de bedrijfsleider hierop personenbelasting en sociale bijdragen betaalt), de kosten die de vennootschap voor dit onroerend goed maakt (bv. afschrijvingen, intrestlasten, brandverzekering, onroerende voorheffing, etc.) fiscaal aftrekbaar zijn. Deze redenering wordt ook wel de ‘bezoldigingstheorie’ genoemd.

Deze visie houdt echter geen stand meer in de recente rechtspraak. Het Hof van Cassatie stelt immers dat kosten enkel aftrekbaar zijn als er werkelijke prestaties van de bedrijfsleider tegenover staan. De bewijslast hiervan ligt volledig bij de vennootschap. En daar wringt vaak het schoentje: uit rechtspraak blijkt dat het verloningspakket van de bedrijfsleider vaak onvoldoende gedocumenteerd wordt (bv. in een bezoldigingsverslag of de notulen van de algemene vergadering), waardoor het gevraagde bewijs niet geleverd kan worden.

Alternatief: de bedrijfsleider betaalt huur

Om deze problematiek te vermijden, kan je ervoor kiezen om de woning van de vennootschap te huren. In dat geval betaal je dus privé een bepaalde huurprijs aan de vennootschap, wat voor de vennootschap een belastbaar inkomen uitmaakt.

Kies je ervoor om huur te betalen aan je vennootschap, dan bepaal je in principe zelf het huurbedrag. Houd er echter rekening mee dat de fiscus de aftrek van de vastgoedkosten toch kan weigeren als het op het moment van de aankoop van het pand al duidelijk is dat de investering structureel verlieslatend is. Een marktconforme huurprijs is dus essentieel.

Enkele andere aandachtspunten

Bij de overweging om je gezinswoning al dan niet met een vennootschap te kopen, moet je er ook rekening mee houden dat de meerwaarde bij een latere verkoop van de woning, belastbaar is in de vennootschapsbelasting (basistarief = 25%). Wil je de verkoopopbrengst nadien naar je privévermogen overbrengen, dan betaal je daarbovenop ook roerende voorheffing. De totale belastingdruk kan dus aanzienlijk oplopen. Als je de woning privé zou bezitten, dan blijft de meerwaarde bij verkoop in principe belastingvrij.

Tot slot merken we op dat er in de erfbelasting een vrijstelling geldt voor het eigendomsaandeel dat de partner in de gezinswoning erft. Wanneer de woning eigendom is van de vennootschap, dan kan deze vrijstelling niet worden toegepast, wat de verschuldigde erfbelasting kan verhogen.

Besluit

Privaat aangewend vastgoed in een vennootschap, zoals de gezinswoning of een tweede verblijf, vormt vaak een discussiepunt met de fiscus. De fiscus betwist regelmatig de aftrekbaarheid van de kosten die met de vastgoedinvestering gepaard gaan. De praktijk leert dat de aftrek enkel wordt aanvaard als je kan aantonen dat er (i) werkelijke prestaties geleverd zijn die de toekenning van het voordeel van alle aard rechtvaardigen of (ii) je een marktconforme huur aan de vennootschap betaalt.

Of het zinvol is om je privéwoning of een tweede verblijf met een vennootschap aan te kopen moet steeds geval per geval worden beoordeeld. Hierbij moet je totale verloningspakket, de financieringsmogelijkheden, het opzetten van een eventuele successieplanning, de belastingdruk bij latere verkoop, de fiscale risico’s, etc. in rekening worden gebracht.

De experten van Lemon Consult adviseren je graag bij jouw investeringsbeslissing.  

Steve Bossuyt
Gecertificeerd belastingadviseur