De BTW-regeling omtrent de sloop en herbouw van woningen heeft de voorbije jaren heel wat wijzigingen ondergaan. Binnenkort komt er andermaal een aanpassing, waarbij het (opnieuw) mogelijk wordt om een herbouwde woning met een verlaagd BTW-tarief aan te kopen.

Sinds begin 2024 geldt er een vernieuwde BTW-regeling die het voor een particuliere bouwheer mogelijk maakt om een eigen woning te slopen en te heropbouwen met toepassing van het verlaagd BTW-tarief van 6%. Later werd deze regel uitgebreid naar sloop en heropbouwprojecten die als doel hebben om het pand langdurig te verhuren. Hier lees je meer over deze regelingen.

Momenteel werkt de regering aan een wetsontwerp waarbij de toepassing van het verlaagd BTW-tarief van 6% (in plaats van het normale tarief van 21%) verder wordt uitgebreid tot de aankoop van een heropgebouwde woning. In de praktijk gaat het veelal om de aankoop ervan ten aanzien van een projectontwikkelaar, waarbij de projectontwikkelaar een oude woning heeft aangekocht, deze heeft gesloopt, en vervolgens een nieuwbouwwoning heeft opgericht om deze vervolgens te verkopen. (Ter info: bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is BTW verschuldigd, en geen registratierechten. Een woning wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van de woning.)

Merk op dat een dergelijke aankoop op vandaag ook reeds onder een verlaagd BTW-tarief van 6 % kan plaatsvinden, met name in het kader van een overgangsregeling die afloopt op 30 juni 2025. Tot voor kort bestond er immers reeds een verlaagd BTW-tarief bij de aankoop van een heropgebouwde woning, doch deze werd afgeschaft, waarbij een overgangsregeling werd ingevoerd. De regeling wordt dus nu terug nieuw leven ingeblazen, zij het met gewijzigde voorwaarden.

Wat zijn de voorwaarden?

Het wetsontwerp bepaalt dat de aankoop van een gesloopte en heropgebouwde woning in volgende gevallen met een BTW-tarief van 6% kan gebeuren:

• Bij een aankoop door een particuliere koper met het oog op eigen bewoning. Belangrijk is dat het gaat om de enige woning van de koper, waarbij er bv. geen rekening wordt gehouden met andere woningen waarvan de koper, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is.

Daarnaast moet de koper voor minstens 5 jaar zijn domicilie vestigen in de aangekochte woning (met name tot minstens 31 december van het vijfde jaar volgende op het jaar van eerste ingebruikneming of inbezitneming). Als de woning in deze periode verkocht of voor andere doeleinden gebruikt zou worden, dan moet het btw-voordeel (pro rata de verstreken periode) teruggestort worden.

• De aankoop van een heropgebouwde woning door een koper (particulier of rechtspersoon) die de woning vervolgens verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor of erkende woonmaatschappij voor minstens 15 jaar.

Als de woning in deze periode verkocht of voor andere doeleinden gebruikt zou worden, dan moet het btw-voordeel (pro rata de verstreken periode) teruggestort worden.

• De aankoop van een heropgebouwde woning door een koper (particulier of rechtspersoon) die de woning vervolgens voor minstens 15 jaar verhuurt (tot minstens 31 december van het vijftiende jaar volgende op het jaar van eerste ingebruikneming of inbezitneming). De huurder moet een natuurlijk persoon zijn, die er zonder uitstel zijn domicilie zal vestigen.

Het is niet vereist dat het pand gedurende 15 jaar onafgebroken aan eenzelfde persoon verhuurd wordt. Het is toegelaten om opeenvolgende huurcontracten af te sluiten, voor zover dat er tussen iedere verhuurperiode een redelijke en verantwoordelijke tussenperiode zit.

Als de woning in deze periode verkocht of voor andere doeleinden gebruikt zou worden, dan moet het btw-voordeel (pro rata de verstreken periode) teruggestort worden.

In het eerste en derde geval mag de woning een totale bewoonbare oppervlakte hebben van maximaal 175 m². Onder meer een badkamer, toilet, trap en garage moet hierin niet meegeteld worden. Deze oppervlakte is een opvallend verschil met de situatie waarbij een bouwheer zelf een woning sloopt en herbouwt met toepassing van het verlaagd BTW-tarief van 6%. In dat geval mag de bewoonbare oppervlakte maximaal 200 m² bedragen.

Geen verlaagd tarief voor verwarming op fossiele brandstoffen

Het verlaagd BTW-tarief zal niet van toepassing kunnen zijn op de kosten van verwarmingsinstallaties op fossiele brandstoffen, die dus worden uitgesloten van het verlaagd BTW-tarief. Dit zal overigens gelden voor alle gevallen van afbraak en heropbouw, dus ook deze waarbij een bouwheer zelf een woning sloopt en herbouwt.

Criterium ‘enige woning’: wat bij meerdere kopers?

Stel dat een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel een heropgebouwde woning koopt met toepassing van het verlaagd BTW-tarief. Maar één van beide partners bezit reeds een woning die hij of zij verhuurt. Kan het 6%-tarief dan voor de helft worden toegepast in hoofde van de partner die nog geen andere woning bezit?

In de BTW-regeling waarbij een bouwheer zelf een woning sloopt en herbouwt, alsook in de aflopende overgangsregeling inzake de aankoop van een herbouwde woning is dat alvast niet het geval. Het criterium ‘eigen woning’ wordt in hoofde van gehuwden of wettelijk samenwonenden immers gezamenlijk beoordeeld. In het aangehaalde voorbeeld betekent dit dat over de volledige prijs 21% BTW wordt geheven.

Dat is anders bij personen die niet gehuwd zijn of die niet wettelijk samenwonen (bv. een feitelijk samenwonend koppel). In dat geval wordt het criterium inzake ‘enige woning’ beoordeeld in hoofde van elke eigenaar-bouwheer afzonderlijk. In het aangehaalde voorbeeld zou dit betekenen dat het 6%-tarief van toepassing kan zijn in hoofde van de partner die nog geen andere woning bezit.

De nieuwe regeling past dit principe aan, overigens ook in de situatie waarbij een bouwheer zelf een woning sloopt en herbouwt. De voorwaarde inzake ‘enige woning’ wordt voortaan afzonderlijk geëvalueerd in hoofde van elke bouwheer of elke koper afzonderlijk. Hiermee wordt elk onderscheid weggewerkt tussen de verschillende samenlevingsvormen (huwelijk, wettelijk samenlevingscontract, feitelijk samenwonen).

Wat betekent dit nu bijvoorbeeld voor een wettelijk samenwonend koppel dat een heropgebouwde woning koopt (ieder voor de helft), maar waarbij één van hen reeds een woning bezit? Over de helft van de prijs zal 6% BTW verschuldigd zijn (uiteraard voor zover alle andere voorwaarden vervuld zijn), en over de andere helft 21%.

Welke formaliteiten?

De verkoper moet vooraf een (elektronische) verklaring indienen bij de BTW-administratie. De verklaring moet mee ondertekend worden door de koper. Ook de omgevingsvergunning, de aannemingsovereenkomst en de compromis of authentieke akte moet worden bezorgd.

Ook de compromis of notariële akte, en de factuur moeten de nodige vermeldingen bevatten die de toepassing van het verlaagd BTW-tarief verantwoorden.

Vanaf wanneer?

De nieuwe regeling moet de parlementaire procedure nog doorlopen en kan dus nog wijzigingen ondergaan. Wel is het de bedoeling om deze in werking te laten treden op 1 juli 2025. Dit betekent dat facturen voor een verkoop vanaf 1 juli 2025 kunnen worden uitgereikt aan het verlaagd BTW-tarief van 6 %. Bij lopende projecten (bv. verkoop op plan waarbij er in schijven wordt gefactureerd volgens de voortgang van de werken) kan dit tot gevolg hebben dat het BTW-tarief tijdens het project zal wijzigen.

Dieter Bossuyt
Gecertificeerd belastingadviseur