Gebruik je één of meerdere ruimtes in je woning voor beroepsdoeleinden? Dan kun je die verhuren aan je vennootschap. De huurinkomsten die je hiervoor als eigenaar ontvangt, worden fiscaal voordelig belast. Toch is het belangrijk om rekening te houden met een aantal specifieke fiscale regels om onaangename verrassingen te vermijden.
Waarom verhuren aan je vennootschap interessant kan zijn
Wanneer je als bedrijfsleider een bureauruimte of andere beroepsmatig gebruikte ruimte (bv. een loods) verhuurt aan je vennootschap, dan worden deze huurinkomsten belast als een onroerend inkomen. Dat is doorgaans voordeliger dan een vergoeding die als beroepsinkomen wordt belast.
Zowel een bezoldiging als huurinkomsten zijn in hoofde van een bedrijfsleider onderworpen aan de progressieve tarieven in de personenbelasting. Het voordeel van een onroerend inkomen is dat er een kostenforfait van in principe 40% wordt toegepast en er geen sociale bijdragen op verschuldigd zijn.
In hoofde van de vennootschap is de huur als kost volledig aftrekbaar, op voorwaarde dat de huurprijs overeenstemt met wat een onafhankelijke derde zou betalen. Met andere woorden: de huur moet “marktconform” zijn.
Opgelet voor herkwalificatie!
Omdat huurinkomsten fiscaal gunstig worden behandeld, heeft de wetgever beperkingen ingesteld om te vermijden dat een bedrijfsleider een ‘overdreven huur’ aan zijn vennootschap zou vragen.
Wanneer de huurprijs die je ontvangt hoger is dan 5/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen van de verhuurde ruimtes, wordt het deel boven deze grens geherkwalificeerd als beroepsinkomen. Is deze grens overschreden, dan wordt niet de volledige huurprijs geherkwalificeerd maar enkel het gedeelte van de huur die deze grens overschrijdt. Voor inkomstenjaar 2026 bedraagt de revalorisatiecoëfficient 5,75.
Belangrijk: de herkwalificatie geldt enkel voor het deel van de huur dat aan jou toekomt wanneer jij bestuurder bent van de vennootschap. Is je partner mede‑eigenaar van de woning maar geen bestuurder van je vennootschap, dan wordt zijn/haar deel nooit geherkwalificeerd.
Ook het meubilair kan je verhuren
- Zijn de verhuurde ruimtes bemeubeld? Dan kan je naast de ruimte zelf ook het meubilair verhuren, zoals een bureau, stoelen of kasten.
- Het gedeelte van de huurprijs dat betrekking heeft op het meubilair vormt een roerend inkomen. Hierbij geldt een kostenforfait van 50% (voor afschrijvingen, onderhoud- en herstellingskosten,…) om het belastbaar bedrag in de personenbelasting te bepalen. Bovendien is dit netto-inkomen afzonderlijk belastbaar aan een vlak tarief van 30%. Ook roerende huurinkomsten worden dus voordeliger belast dan beroepsinkomsten.
- In de huurovereenkomst kun je een opsplitsing maken tussen het gedeelte van de huurprijs dat betrekking heeft op de roerende goederen en het deel dat slaat op het gebouw. Doe je dit niet, dan wordt 40% van de huurprijs geacht te slaan op het meubilair en 60% op de ruimte zelf.
We illustreren dit aan de hand van een voorbeeld:
Jan en Mieke zijn gehuwd onder het wettelijk stelsel en bezitten samen een woning. Jan is bestuurder van de vennootschap BV J&M. De vennootschap gebruikt een deel van de woning, nl. een bureauruimte en een atelier, voor de uitoefening van haar activiteiten.
Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van de volledige woning bedraagt € 1.000. Het kadastraal inkomen van de beroepsmatig gebruikte ruimtes stemt overeen met 30% van het kadastraal inkomen van de volledige woning, zijnde € 300. Deze ruimtes worden bemeubeld verhuurd aan BV J&M voor een maandelijkse huurprijs van € 500. In het huurcontract is geen opsplitsing voorzien tussen de roerende en onroerende verhuur, zodat € 300 (60% van € 500) geacht wordt betrekking te hebben op de ruimtes en € 200 (40% van € 500) op het meubilair.
De herkwalificatiegrens voor het onroerend gedeelte bedraagt € 2.875 (= € 300 x 5/3 x 5,75). Dit betekent dat een huur tot € 2.875 per jaar, ofwel ongeveer € 240 per maand, als een onroerend inkomen belast wordt. Aangezien de maandelijkse huurprijs voor het onroerende gedeelte € 300 bedraagt, wordt het gedeelte boven deze herkwalificatiegrens belast als een beroepsinkomen. Mieke is echter geen bestuurder van BV J&M, waardoor dit niet geldt voor de huur die aan haar toekomt.
Concreet wordt het onroerend inkomen van € 3.600 in hoofde van Jan voor € 1.437,50 belast als een onroerend inkomen en wordt er € 362,50 geherkwalificeerd in een beroepsinkomen. In hoofde van Mieke wordt het volledige (onroerend) huurbedrag dat aan haar toekomt ten belope van € 1.800 beschouwd als een onroerend inkomen.
Het roerend inkomen van € 2.400 per jaar wordt na aftrek van het kostenforfait van 50% belast aan 30% via de aangifte personenbelasting. Hierop moet geen herkwalificatie worden toegepast.
Conclusie
Het verhuren van een bureelruimte of andere beroepsmatig aangewende ruimte aan je eigen vennootschap kan fiscaal aantrekkelijk zijn, op voorwaarde dat je de regels correct toepast. Denk daarbij onder meer aan een marktconforme huurprijs, een duidelijke opsplitsing tussen roerende en onroerende verhuur en het vermijden van een herkwalificatie in een beroepsinkomen.
Wil je weten hoe je op een slimme en fiscaal voordelige manier inkomsten uit je vennootschap kan halen? Lemon Consult adviseert je graag bij het uitwerken van een efficiënte en fiscaal verantwoorde loonpolitiek.
Lore Ockier
Expert fiscale en familiale planning